Mit einer Rezession im Blick, neigen Family Offices zu Immobilien

Das ist eine der wichtigsten Erkenntnisse aus einem kürzlich veröffentlichten Bericht über Family Offices aus dem Jahr 2019, der von UBS und Campden Wealth Research zusammengestellt wurde. Für den Bericht wurden Prinzipale und Führungskräfte von 360 Family Offices auf der ganzen Welt befragt, wobei ein Drittel von ihnen in den Vereinigten Staaten ansässig ist. Fast drei Viertel der befragten Family Offices investieren in Immobilien.

Weltweit, so der Bericht, erlebte die Immobilienbranche den größten Anstieg bei den Portfoliozuweisungen der Family Offices, mit durchschnittlich 17 Prozent des Portfolios. Gleichzeitig reduzierten Family Offices weltweit ihre Investitionen in Hedgefonds, wodurch der gesamte Portfolioanteil auf durchschnittlich 4,5 Prozent sank, laut dem Bericht.

„Wir haben uns aus Aktien zurückgezogen und Geld in Anleihen und Immobilien gesteckt. Wir legen auch Geld beiseite, um Käufe zu tätigen, falls es zu einem Crash kommt“, sagte ein nicht identifiziertes Familienmitglied eines Single-Family-Office in Nordamerika den UBS- und Campden-Forschern.

Fast ein Fünftel der Family Offices in Nordamerika wird voraussichtlich ihre Immobilienallokationen im Jahr 2020 auf Netto-Basis erhöhen, prognostiziert Rebecca Gooch, Director of Research bei Campden Wealth. Sie merkt an, dass direkte Investitionen in Immobilien 14 Prozent des durchschnittlichen Portfolios eines nordamerikanischen Family Office ausmachen. Immobilien erzielten für Family Offices in Nordamerika eine durchschnittliche Rendite von 11 Prozent, zeigt der Bericht. Unter den in Nordamerika ansässigen Family Offices bestanden 56 Prozent der Immobilieninvestitionen aus Gewerbeimmobilien und 44 Prozent aus Wohnimmobilien.

Unter einigen Family Offices fallen Hedgefonds aus der Gunst, mit einer durchschnittlichen Portfolioallokation von 6 Prozent unter nordamerikanischen Family Offices, gemäß dem UBS-Campden Wealth Bericht.

„Family Offices haben Zweifel an der Fähigkeit von Hedgefonds, Vermögen während wirtschaftlicher Abschwünge zu schützen, und sie mögen das, was einige als relativ hohe Gebühren im Vergleich zur Leistung betrachten, nicht“, schrieben die Forscher.

Raphael Sidelsky, Chief Investment Officer bei W5 Group LLC, einem Single-Family-Office mit Investmentteams in New York City, Miami und der Schweiz, sagt, dass sich seine Firma innerhalb des Immobiliensektors auf Co-Living-Räume und Mikro-Apartments konzentriert, um vom Anstieg der „Sharing Economy“ sowie dem Mangel an Angebot gegenüber der gestauten Nachfrage zu profitieren.

„Immobilien liegen im Risiko-Rendite-Spektrum zwischen Anleihen und Aktien und sollten ein Element aller gut konstruierten Portfolios sein“, sagt Sidelsky. „Hochwertige Immobilien in einem Sektor mit starker Nachfrage, ohne überschüssiges Angebot, das nicht übermäßig verschuldet ist, können einen wirtschaftlichen Abschwung gut überstehen und dann Aufschwung während einer Erholung bieten.“

„Wir haben eine langfristige Anlageeinstellung und sind hands-on Investoren, daher sind direkte Geschäfte, bei denen wir unser Schicksal kontrollieren können, von größter Bedeutung“, fügt er hinzu.

Es scheint einen Trend zu geben, bei dem sich Family Offices von Investitionen in Immobilienfonds abwenden und sich stattdessen auf direkte Investitionen oder Co-Investitionen in Immobilien konzentrieren, sagt Scott Kapp, ein Partner der Anwaltskanzlei DLA Piper, zu dessen Kunden Family Offices gehören.

„In der Vergangenheit haben Family Offices möglicherweise nur über einen Fonds oder einen Dachfonds investiert“, sagt Kapp. „Heute gibt es ein erhebliches Interesse an direkten Deals und Co-Investitionen, da Family Offices bestrebt sind, die an Fonds gezahlten Gebühren zu reduzieren, um ihre gesamtrisikobereinigten Renditen zu erhöhen und eine größere Kontrolle über ihre Investitionen zu haben.“

Während sich Family Offices tendenziell auf Immobilienvertikale wie Industrie, Mehrfamilienhäuser und Büros konzentrieren, nehmen einige größere Risiken in der Hoffnung auf höhere Renditen durch Investitionen in Einzelhandelsimmobilien in Kauf, bemerkt Kapp.

Phil Marra, US-Leiter für Immobilienfonds bei der Beratungsfirma KPMG LLP, sagt, dass Family Offices Kern- oder Kern-Plus-Immobilieninvestitionen verfolgen, die guten Cashflow generieren können und gleichzeitig in der Lage sind, eine Rezession zu überstehen, aber sie suchen auch nach opportunistischen Investitionen, die verlockende Renditen liefern können. Bevorzugte Immobiliensektoren für Family Offices umfassen Logistik und Lagerhaltung, Rechenzentren und Mehrfamilienhäuser, sagt er.

Besorgt darüber, „das fallende Messer zu fangen“, da dieser Immobilienzyklus zu Ende geht, neigen Family Offices im Allgemeinen zu risikoärmeren Investitionsstrategien, sagt Marra. Daher bleibt der angeschlagene Einzelhandelssektor weitgehend für Family Offices außen vor, mit Ausnahme von lebensmittelgeankerten Zentren, so Marra.

„Einzelhandelsentwickler und -betreiber haben noch nicht die richtige Mischung gefunden, um Investoren dazu zu bringen, wieder in diesen Markt einzusteigen“, sagt er. „Das wird so bleiben, bis wir eine Rezession sehen und dann Preisrückgänge erleben, die es den Leuten ermöglichen könnten, in diesen Markt einzusteigen.“

Marra charakterisiert Family Offices als „smart money“ Investoren, die vorsichtig vorgehen, da der aktuelle Immobilienzyklus abklingt.