Immobilien-Startups versuchen sich im Private-Equity-Investing

Fünf Monate nachdem das Coworking-Unternehmen Bond Collective einen 42.000 Quadratfuß großen Mietvertrag in einem Bürogebäude in Brooklyn abgeschlossen hatte, verkauften die Eigentümer das Gebäude mit einem beträchtlichen Gewinn.

„Hey, das können wir im Grunde genauso machen“, erinnerte sich Bond Collective-Gründer Shlomo Silber, nachdem er vom Verkauf erfahren hatte.

Vier Jahre später verwaltet die Firma ihren eigenen Immobilienfonds. Der Fonds besitzt Anteile an Immobilien in Miami, Nashville, Chicago und New York City und steht kurz davor, zwei weitere zu kaufen.

Bond Collective ist eines von mehreren Immobilien-Startups, die ihr ursprüngliches Geschäftsmodell angepasst haben, in der Hoffnung, die Einnahmen zu steigern und neue Möglichkeiten zu schaffen.

In ihrem Hauptgeschäft unterzeichnen diese Firmen langfristige Miet- oder Managementverträge, richten den Raum als möblierte Büros, Wohnungen oder Hotelzimmer ein und vermieten ihn dann unter flexiblen Bedingungen an Mieter.

Nun sammeln mehrere dieser Immobilienunternehmen auch Geld, um Immobilieninvestmentfonds zu starten. Dazu gehört auch der Coworking-Riese WeWork Cos., der kürzlich in We Company umbenannt wurde. Er hat einen der größten dieser Fonds und hat bis zum 8. März laut Wertpapierunterlagen 745,4 Millionen Dollar von Investoren eingesammelt.

Die Startups verlassen sich in erster Linie – oder sogar ausschließlich – auf externe Investoren, die das Bargeld für die Fonds bereitstellen. Aber die Immobilienfirmen folgen in der Regel einem Private-Equity-Modell, indem sie eine Managementgebühr sammeln oder einen Anteil an den Gebäuden erwerben, die sie kaufen.

Die Strategie könnte Gewinne und Wachstum steigern. Beim Kauf von Immobilien können diese Firmen auch Zugang zu Gebäuden erhalten, die sie sonst nicht bekommen würden. Und da diese Firmen wenig oder gar kein eigenes Geld investieren, ist die finanzielle Belastung minimal.

Aber diese Investmentfonds bringen auch andere Risiken und potenzielle Konflikte mit sich, besonders in Zeiten, in denen die Interessen des Hauptgeschäfts und des Fonds auseinandergehen, warnen Immobilienanalysten und Anwälte.

Beispielsweise könnte, wenn ein Coworking-Unternehmen seinen Mietvertrag nicht erfüllen kann und ein damit verbundener Investmentfonds der Eigentümer der Immobilie ist, die beiden Entitäten gegeneinander antreten.

„Das könnte in einer Zeit wirtschaftlichen Drucks auf dieses Unternehmen schwierige Konflikte zur Folge haben“, sagte Minta Kay, Partnerin und Vorsitzende der Immobiliengruppe bei der Anwaltskanzlei Goodwin Procter LLP.

Zudem könnten große Vermieter, die bereits über den wachsenden Einfluss von Coworking-Unternehmen besorgt sind, noch zögerlicher werden, mit Startups zusammenzuarbeiten, wenn sie diese als Konkurrenten bei Investitionen wahrnehmen.

„Ich denke, man muss entweder das eine oder das andere sein“, sagte Bryan Murphy, CEO des flexiblen Büro- und Besprechungsraumanbieters Breather, der sich von Immobilienakquisitionen ferngehalten hat. „Man ist entweder ein Konkurrent oder ein Partner von Vermietern.“

Einige der Vor- und Nachteile von Investitionen in Immobilien zeigten sich bei der herausragenden Akquisition von WeWork.

WeWork Property Advisors, der Fonds, den es zusammen mit der Private-Equity-Firma Rhone Group betreibt, vereinbarte vor anderthalb Jahren, das Lord & Taylor Gebäude in Midtown Manhattan für 850 Millionen Dollar zu kaufen, mit Plänen, weitere 400 Millionen Dollar in eine Neugestaltung zu investieren. Es war ein herausragender Deal, der das Profil des Unternehmens als bedeutenden Immobilieninvestor erhöhte.

Aber der hochkarätige Kauf setzte WeWork auch unter neuen Druck. Nachdem es nicht gelang, weitere Eigenkapitalpartner zu gewinnen, lieh der Fonds 950 Millionen Dollar, und der Verkäufer des Gebäudes, Hudson’s Bay, behielt einen Anteil von 125 Millionen Dollar an der Immobilie. WeWork investierte auch etwas von seinem eigenen Geld zusammen mit Fondsinvestoren.

WeWork übernahm auch andere Risiken. Es stimmte zu, die gesamte Immobilie für 20 Jahre zu 105 Dollar pro Quadratfuß zu mieten und gab eine Unternehmensgarantie für 15 Jahre Mietzahlungen ab, laut Personen, die mit dem Deal vertraut sind. Das ist eine hohe Miete und eine ungewöhnliche Struktur für WeWork, das in der Regel gegen Anfragen von Vermietern nach Unternehmensgarantien Widerstand leistet und es vorzieht, sich auf etwa ein Jahr garantierter Zahlungen zu einigen. Der komplizierte Deal dauerte mehr als ein Jahr, um abgeschlossen zu werden.

Auch Co-Living-Firmen, die möblierte Zimmer in geteilten, betreuten Wohnungen vermieten, steigen in das Investitionsspiel ein. Die deutsche Medici Living GmbH hat sich mit der Immobilieninvestmentfirma Corestate Capital Holding SA zusammengetan, um etwa 1,1 Milliarden Dollar in Wohnungsbauprojekte in Europa zu investieren, und mit Ralph Winters Familienbüro W5 Group, um 300 Millionen Dollar in US-Projekte zu investieren. Die in San Francisco ansässige Co-Living-Firma Starcity sagte, sie sammle einen über 1 Milliarde Dollar schweren Fonds.

Sonder, das Apartment-Hotel-Unternehmen, das Kurzzeitmieteinheiten verwaltet, sagte, es erkunde einen Immobilieninvestmentfonds für frühestens dieses Jahr.

Brad Hargreaves, Gründer der Co-Living-Firma Common Living Inc., sagte, sein Investmentfonds verbessere seinen Zugang zu den besten Immobilien. Das Unternehmen kündigte letzten Monat sein neues Investmentvehikel, Common Strategic Capital, in Partnerschaft mit den mexikanischen Mehrfamilienhausbesitzern Sal und Alberto Smeke an.

„Großartige Wohnlagen kommen nicht oft zu einem anständigen Preis zum Verkauf“, sagte Herr Hargreaves. „Also wenn man eine sieht, will man darauf schnell anspringen.“